Prime Office AG – REITS: Eine neue Assetklasse für deutsche Investoren.
Die Assetklasse REIT ist in Deutschland noch verhältnismäßig neu. Erst eine kleine Anzahl von Unternehmen, wie z.B. die Prime Office AG mit Sitz in München haben überhaupt erst den so genannten Vor-Reit Status erreicht.
Prime Office AG – REITS: Eine neue Assetklasse für deutsche Investoren.
In den letzten Monaten war in der deutschen Presse viel von den so genannten REITS zu lesen. Nur fand sich bisher wenig Erklärendes – was genau aber ist ein REIT, was sind die Hintergründe dieser Entwicklung und was genau deren Vorteile für Anleger? Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine Kapitalgesellschaft, deren Hauptgeschäft darin besteht, Immobilien zu besitzen bzw. zu verwalten. Die REITs müssen einen Großteil ihres Gewinns (90%) als Dividende ausschütten. Auf Ebene der Gesellschaft sind die Ausschüttungen steuerfrei, die Anteilseigner versteuern ihre Dividende nach ihrem Steuersatz. Die genauen Kriterien, die eine Gesellschaft als REIT erfüllen muss, sind jedoch international von Land zu Land unterschiedlich.
Die Assetklasse REIT ist in Deutschland noch verhältnismäßig neu. Erst eine kleine Anzahl von Unternehmen, wie z.B. die Prime Office AG mit Sitz in München haben überhaupt erst den so genannten Vor-Reit Status erreicht.
REITs wurden erstmals um 1960 in den USA und im Anschluss daran u. a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen. Auch Frankreich, Belgien, Südkorea, Singapur, Hongkong und Malaysia verfügen über REIT-Strukturen. Je nach nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben.
In Deutschland hat der Gesetzgeber erst 2007 den Weg für REITs und Vor-REITs wie die Prime Office AG frei gemacht. Der Weg dahin war lang: dazu aus der Rede von Herrn MdB Leo Dautzenberg vom 23.März 2007 vor dem Deutschen Bundestag: „Politik bedeutet ein starkes langsames Bohren von harten Brettern – mit Leidenschaft und Augenmaß zugleich. Das heute zur Verabschiedung anstehende REIT-Gesetz ist ein Paradebeispiel für diese These von Max Weber. Bereits vor gut zwei Jahren hat meine Fraktion in einem Antrag die Einführung von so genannten Real Estate Investment Trusts – kurz REITs – in Deutschland gefordert.“
Die deutschen REITs sind als börsennotierte Aktiengesellschaften ausgestaltet. Hier hat die Prime Office AG bereits den Vor-REIT-Status erlangt, ist aber noch nicht an der Börse notiert. Der Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht als REIT oder Vor-REIT agierenden Immobiliengesellschaften liegt in der im REIT-Gesetz vorgesehenen und bislang bis Ende 2009 begrenzten Exit Tax (d.h. die nur hälftige Besteuerung von Gewinnen aus Immobilienveräußerungen an REITs oder Vor-REITs unter Erfüllung bestimmter, gesetzlicher Voraussetzungen).
Die Investition in REITs birgt diverse Vorteile für die Anleger, die mit anderen Anlagemöglichkeiten nicht auf diese Weise erzielt werden können. Zielgruppen für REITs sind sowohl Privatanleger als auch institutionelle Investoren, zu denen sowohl große Unternehmen wie Versicherungen zählen, aber auch öffentliche Institutionen. Die Güte eines REIT wird nicht zuletzt durch dessen Investment-Fokus bestimmt. Durch die Fokussierung auf ausgewählte, besonders hochwertige Immobilien (sog. Prime Assets) im Büroimmobilienbereich soll z.B. die Prime Office AG gegenüber Immobilienunternehmen, deren Portfolio sich nicht ausschließlich aus Prime Assets zusammensetzt, von einer möglichen weiteren positiven Marktentwicklung besonders profitieren.
Die Investition in Immobilien mittels REITs bietet dem Anleger gegenüber herkömmlichen Investitionsarten in Immobilien mehrere Vorteile, die zu einer vergleichsweise höheren Rendite führen. Die Steuerbefreiung auf Gesellschaftsebene sowie das qualitativ hochwertige Management der Immobilien machen die kurzfristige und langfristige hohe Ausschüttung der Erträge möglich. Durch die Börsennotierung sind die REIT-Anteile leicht handelbar, die Flexibilität der Anteilseigner ist somit besonders hoch. Da das Hauptinteresse auf dem Halten und nicht auf dem Handel von Immobilien liegt, kann man auch langfristig von relativ stabilen Erträgen ausgehen. Die Vor-REIT Phase wird in der Regel zum Aufbau von besonders hochwertigen Immobilienbeständen genutzt, um anschließend eine Börsennotierung vor dem Hintergrund weiteren Wachstums aufzunehmen und abschließend einen REIT-Status zu konvertieren. So hat z.B. die Münchner Prime Office AG mit Meldung vom 8.10.2007 den Erwerb der Immobilie der Unternehmenszentrale der Hochtief AG, einem der führenden Bauunternehmen in Deutschland, angekündigt, die damit um eine weitere hochwertige Immobilie in Premiumlage reicher wird.
Dabei ist die Geschäftsstrategie der Prime Office AG darauf ausgerichtet, auf Basis einer breiten Objekt-, Standort- und Mieterstreuung sowie durch ein renditeorientiertes Management des bestehenden Büroimmobilienportfolios langfristig stabile Mieteinnahmen zu erzielen. Die derzeit in dem Bestand der Prime Office AG befindlichen zwölf Büroimmobilien wurden zum größten Teil innerhalb der letzten zehn Jahre errichtet bzw. grundlegend saniert und modernisiert. Aufgrund der hohen Qualität der Objekte sind die Instandhaltungsaufwendungen verhältnismäßig gering. Die Mehrzahl der Objekte der Prime Office AG verfügt aktuell über eine 100%-ige Vermietungsquote - insgesamt stehen derzeit lediglich rund 5,4% der gesamten Nutzfläche leer.
Für den Wirtschaftsstandort Deutschland sagen Experten durch die Einführung der deutschen REITs gute Wachstumschancen voraus. Diese ergeben sich zum einen aus dem zusätzlichen Kapital, das durch ausländische Investoren auf den deutschen Immobilienmarkt, der im Hinblick auf sein Volumen der größte in Europa ist, gebracht wird und so die Liquidität stark erhöhen wird, was sich wiederum positiv auf eigene Investitionen auswirkt.
Autor: Albert Albrecht Kontakt (@) rothenberg-hh.de
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