Immobilienkauf in Südfrankreich. Kauf eines Grundstücks

Es gilt die Grundstücke in 2 Kategorien zu teilen:

-         allein liegendes Grundstück, das grundsätzlich für größtmögliche individuelle Freiheit steht und

-         das Grundstück in einem „lotissement“, also einer Erschließungseinheit.

Zum allein liegenden Grundstück: Dass Lage, Größe, Form und Orientierung des Grundstücks und der Zugang zu ihm zu den eigenen Vorstellungen vom Wohnen passen müssen, ist selbstverständlich. Darüber hinaus gilt es aber auch sicherzustellen, dass auf dem Grundstück baulich auch das realisiert werden kann, was der Käufer / Bauherr sich vorstellt. Hierzu muss zuerst der „plan d’occupation des sols / POS“ (etwa das, was in Deutschland der Flächennutzungsplan ist) im Bürgermeisteramt („mairie“) der Gemeinde eingesehen werden. Im POS sind die allgemeinen Regeln für die Bodennutzung in der Gemeinde niedergelegt. Danach gilt es, ein „certificat d’urbanisme“ zu beantragen, das kostenlos  durch die mairie , durch die „Direction Départementale de l’Equipement (DDE)“ oder durch die préfecture ausgestellt wird. Es ist im Regelfall innerhalb eines Zeitraumes von 2 Monaten zu bekommen.

In diese Genehmigung wird alles eingearbeitet, was die öffentlichen Interessen im Zusammenhang mit dem Grundstück sichert und es werden die qualitativen Möglichkeiten der Bebauung des Grundstücks spezifiziert (z.B. Bauerwartungsland, Bebauung nur im Zusammenhang mit bereits vorhandener Bebauung, landwirtschaftliche Nutzung, bebaubare Grundstücke...) und es wird der C.O.S., der „coefficient d’occupation des sols“, genannt, der bestimmt, wie groß maximal die Wohnfläche sein darf, die gegebenenfalls auf dem Grundstück errichtet werden darf. Die Festlegungen des certificat d’urbanisme bindet die Verwaltung nur für die Dauer von 6 Monaten. Es schafft für diese Zeit Rechtssicherheit für den künftigen Bauherren. Es stellt allerdings noch keine Baugenehmigung dar. Ein innerhalb dieser Frist gestellter Bauantrag ( „permis de construire“), dessen Inhalt die Vorgaben des certificat d’urbanisme berücksichtigt, muß von der Verwaltung genehmigt werden. Jedenfalls sollte bedacht werden, in einem Grundstückskaufvertrag die Erteilung eines die gewünschte Bebauung ermöglichenden certificat d’urbanisme und / oder einer Baugenehmigung zur condition suspensive (aufhebenden Bedingung) zu machen.

Wichtig ist auch, sich über mögliche Grunddienstbarkeiten (z.B. Wegerecht...) zu informieren.

Zum Grundstück in einem „lotissement“: Ein lotissement ist ein Grundstück, das in mehrere Parzellen oder „lots“ (mindestens 3) aufgeteilt ist, das im Regelfall vormals landwirtschaftlich genutzt war und das ein „lotisseur“ gekauft hat und für das er eine Bauerlaubnis bekommen hat. Das Grundstück wird dann in Bauparzellen in der Größe von 500 bis 5.000 m² aufgeteilt, mit Straßen, Energie-und Wasser- und Abwassersystemen versorgt und schließlich verkauft.

Beim Kauf eines solchen Grundstücks steht zum Zeitpunkt des Kaufes die Bebaubarkeit des Grundstücks fest, so dass die Beantragung eines certificat d’urbanisme entfällt. Wichtig ist, sich über die von allen Eigentümern der lots gemeinschaftlich zu tragenden Kosten der Infrastruktur („charges“) und über die baulichen Regeln des lotissements, wie Art der Bauten, Größe, Einzäunung, Unterhalt des Gemeinschaftseigentums...) zu informieren.

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ÜBER DEN AUTOR:

Dr. Axel Hilgenberg ist geschäftsführender Gesellschafter der Hilgenberg Immobilien GmbH, IVD, Düsseldorf, www.frankreich-immobilien.de  , www.riviera-domicile.com und www.cote-dazur-domicile.com ,

die sich schwerpunktmäßig seit vielen Jahren mit der Vermittlung von Immobilien an der Côte d’Azur und in Monaco beschäftigt. Näheres zum Unternehmen, seiner Arbeitsweise und seinem Programm unter den obigen Internetadresse. Über diese Adressen können auch unsere kostenlose ebooks „Verkauf  von Immobilien an der Côte d’Azur“ und „ Kauf von Immobilien in Südfrankreich und Monaco“ bezogen werden.