Immobilienkauf in Südfrankreich. Wer ist beim Kauf Ihr Verhandlungspartner?

Es kommen mehrere „direkte“ Ansprechpartner bei einem Immobilienkauf in Betracht:

-         Der Eigentümer der Immobilie („particulier“): Wenn Sie eine Immobilie direkt beim Eigentümer kaufen, erhalten Sie natürlich alle relevanten Informationen über die Nachbarschaft, die Kosten (Grundsteuer, Wohnsteuer, gegebenenfalls Wohngeld – „charges“ – bei Wohnungen) usw. unmittelbar. Sie sollten aber niemals aus dem Auge verlieren, all diese Informationen Ihrerseits sorgsam zu überprüfen. Sowohl was den Preis, als auch was alle übrigen Kennzeichen der Immobilie anbelangt, neigen Eigentümer / Verkäufer dazu, hierzu nicht die notwendige Distanz zu haben und die Dinge eher zu positiv darzustellen. Es fehlen Abstand und Kenntnisse (z.B. auch über das örtliche Preisgefüge), die Sie von einem Profi andererseits erwarten können.

-         Der Immobilienmakler („agent immobilier“). Ein Immobilienmakler vermittelt zwischen dem Verkäufer und dem Käufer. Die Zusammenarbeit mit dem Makler erspart Ihnen nicht nur u.U. viel Zeit, weil er Ihnen nur solche Objekte vorstellen wird, die auch zu Ihrem Anforderungsprofil passen, sie  verschafft Ihnen auch Zugang zu all den Kenntnissen, die für die Bewertung der Immobilie notwendig sind und garantiert Ihnen gegebenenfalls eine korrekte Abwicklung des Kaufes. In diesem Zusammenhang soll darauf hingewiesen werden, dass der Beruf des „agent immobilier“ in Frankreich sehr strikt reglementiert ist. Die Zugangsbedingungen zu diesem Beruf sind gesetzlich vorgeschrieben und qualitativ sehr hoch und heben sich insoweit von denen in Deutschland positiv ab. Das Vorliegen der für eine Maklerzulassung notwendigen Voraussetzungen wird durch die behördliche Ausstellung einer „carte professionelle“ bescheinigt. Voraussetzung für den Erhalt dieser Erlaubnis ist auch der Nachweis einer von einer Bank ausgestellten finanziellen Garantie. Der Makler erhält im Erfolgsfall eine Kommission, deren Höhe im Mandat, das er vom Verkäufer oder auch vom Käufer  erhält, schriftlich festgelegt ist. Der Makler kann vom Verkäufer mit dem Verkauf seiner Immobilie oder vom Käufer für die Suche nach einer passenden Immobilie mandatiert werden. Beide Mandate bedürfen der Schriftform und müssen bestimmten Formvorschriften genügen. Noch etwas zur Kommission des Maklers: Wie bereits oben gesagt, ist die Höhe nicht reglementiert, allerdings müssen die Tarife, die der Makler für seine Bemühungen nimmt, in seinem Büro offen und für jedermann sichtbar angeschlagen sein. Die Kommission ist im Regelfall im Kaufpreis, der dem Käufer angegeben wird, enthalten. In Südfrankreich beträgt sie im Regelfall 4% bis 6% zuzüglich französischer Mehrwertsteuer (derzeit 19,6%). Der Makler erhält seine Kommission nur dann, wenn er ein Mandat des Verkäufers oder Käufers vorweisen kann und der Abschluss unter seiner Mitwirkung zustande gekommen ist. Zu Ihrer Auswahl eines Maklers ist anzumerken, dass der Staat mit seinen Qualitätsvorgaben eine gewisse Mindestqualität garantiert. Wir empfehlen, zusätzlich darauf zu achten, dass der Makler Mitglied einer Standesorganisation, z.B. der  FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) ist. Dadurch ist im Regelfall sicher gestellt, dass der Makler sich regelmäßig fortbildet, mit den neuesten rechtlichen... Informationen versorgt wird usw. Käufer sollten auch darauf achten, ob ein Makler nur einen recht kleinen geografischen Bereich mit seinem Angebot abdeckt, was sicherlich dann von Vorteil ist, wenn die eigene Suche sich just auf diesen Bereich und sonst nirgends konzentriert. Viele unserer Kunden sind aber nicht in dieser Weise festgelegt und sind daher dankbar, wenn der Makler, wie z.B. unsere Agentur in Cannes, einen größeren Bereich kompetent abdeckt, in unserem Fall die gesamte Côte d’Azur.  Noch eine Empfehlung: Nützlich ist sicherlich auch, wenn Sie sich mit Ihrem Partner in Ihrer Muttersprache unterhalten können und dieser Ihnen auch einen deutschsprachigen Kontakt zu den übrigen bei der Kaufabwicklung Beteiligten anbieten kann: Wie wichtig z.B. ein Notar ist, der Ihnen Vertrag und Rechtslage in deutscher Sprache vermitteln kann, werden Sie spätestens dann erkennen, wenn Sie diese Dienste nicht in Anspruch nehmen können.

-         Der Notar: Der Notar stellt Sicherheit und Korrektheit des Kaufes sicher. Der Käufer hat, wie auch der Verkäufer, das Recht, „seinen“ Notar zu wählen. Wählen Verkäufer und Käufer unterschiedliche Notare, so führt das für beide nicht zu einer höheren Kostenbelastung, da sich die beiden Notare in diesem Falle die Gebühren teilen. Es muß auch festgehalten werden, dass in Frankreich Notare auch als Vermittler von Immobilien (also in etwa wie Makler) tätig werden dürfen. Die landläufig so genannten „Notarkosten“ („frais de notaire“) sind die Summe aus der Grunderwebsteuer, die der Notar für den Fiskus einzieht, und der Honorierung der Notartätigkeit. Über die Höhe der „frais de notaire“ wird weiter unten im Zusammenhang mit der Schilderung der mit dem Kauf einhergehenden Kostenbelastung noch ausführlicher zu sprechen sein.

-         Der Promoteur: Der Bauträger („promoteur“) wird Ihr Verhandlungspartner für den Fall sein, dass Sie eine Neubauwohnung oder ein Haus in einer Anlage („lotissement“) erwerben wollen. Der promoteur konzipiert, baut und vermarktet solche Anlagen. Die Vermarktung beginnt im Regelfall weit vor dem Baubeginn (in Südfrankreich ist es wegen der Knappheit in den vergangenen Jahren fast der Regelfall, dass die Anlage weitgehend verkauft ist, wenn mit dem Bau begonnen wird) und verlangt daher besondere Vertragsformen („Vente en l’Etat Futur d’Achèvement – VEFA“) und Garantien (Fertigstellungsgarantie...).

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ÜBER DEN AUTOR:

Dr. Axel Hilgenberg ist geschäftsführender Gesellschafter der Hilgenberg Immobilien GmbH, IVD, Düsseldorf, www.frankreich-immobilien.de  , www.riviera-domicile.com und www.cote-dazur-domicile.com ,

die sich schwerpunktmäßig seit vielen Jahren mit der Vermittlung von Immobilien an der Côte d’Azur und in Monaco beschäftigt. Näheres zum Unternehmen, seiner Arbeitsweise und seinem Programm unter den obigen Internetadresse. Über diese Adressen können auch unsere kostenlose ebooks „Verkauf  von Immobilien an der Côte d’Azur“ und „ Kauf von Immobilien in Südfrankreich und Monaco“ bezogen werden.