Immobilienkauf in Südfrankreich. Kauf eines Neubaus

1. Allgemeines

Es gibt eine beträchtliche Anzahl von Neubauprogrammen an der Côte d’Azur, wiewohl nicht genug, um die beträchtliche Lücke zwischen Nachfrage und Angebot auf dem südfranzösischen Immobilienmarkt für Wohnimmobilien auszugleichen. Wie bereits weiter oben erwähnt, führt die große Nachfrage auch nach Neubauwohnungen und –häusern regelmäßig dazu, dass die Programme zu großen Teilen verkauft sind, noch bevor mit den Bauarbeiten begonnen wurde. Im Gegensatz zum Kauf einer Gebrauchtimmobilie muss vom Käufer, der das fertige Objekt ja nur auf dem Plan sehen kann, einiges an Phantasie aufgewendet werden. In der Realität kann nur der Ort / das Grundstück  angeschaut und bewertet werden, auf der die Anlage gebaut werden soll. Wenn wir uns erinnern, dass das wichtigste Kriterium beim Kauf einer Immobilie die „Lage“ ist (gefolgt von der „Lage“ und diese wieder gefolgt von der „Lage“), so haben wir damit bereits eine recht gute erste objektive Bewertungsgrundlage. Alles übrige können Sie nur auf dem Papier sehen. In diesem Zusammenhang weisen wir darauf hin, dass weder die Hochglanzbroschüren, die Ihnen der Bauträger zu Verfügung stellt, noch z.B. die hübsch ausgestattete Musterwohnung / das Musterhaus Vertragsbestandteile sind. Vertragsbestandteile sind die Dokumente, die „Bestandteil des Vertrages“ sind, also z.B. als wichtigstes eine möglichst detaillierte und klare Baubeschreibung ( „descriptif technique“), in der z.B. die Lage der Wohnung in der Residenz, die zur Verwendung kommenden Materialien usw. genau beschrieben werden. Dieses Dokument muss dem Vertrag beigefügt werden. Es dient als Basis bei der Abnahme.

Wie kann die Qualität des Bauträgers bewertet werden?

Lassen Sie sich Referenzobjekte nachweisen. Sehen Sie sie sich an und sprechen Sie, wenn möglich mit früheren Kunden des Bauträgers.

Eine wichtige Information für Sie liefert auch der Nachweis eines Qualitätslabels (z.B. QUALITEL und LE LABEL PROMOTELEC).

2. Reservierungsvertrag („contrat de réservation“)

Wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie wird auch hier ein Vorvertrag abgeschlossen, der „contrat de réservation“. Dieser Vertrag muß die Beschreibung des Immobilienobjektes, die Wohnfläche („surface habitable“) und eine Aufstellung der Zimmer und Nebenbaulichkeiten („dépendances“) enthalten. Die Baubeschreibung muß  die Matrialien der Konstruktion und die Qualität der vorgesehenen technischen Gebäudeausrüstung  beinhalten. Des weiteren muß der Preis enthalten sein incl. aller Steuern, im Regelfall als Festpreis und das endgültige Datum für die Unterschrift über den definitiven Kaufvertrag vor dem Notar. Schließlich müssen die Kennzahlen für einen gegebenenfalls vom Käufer zu beschaffenden Kredit zur Finanzierung des Kaufes  aufgeschrieben sein. Sollte der Käufer einen so beschriebenen Kredit nicht erhalten, kann er aus dem Vertrag aussteigen und erhält seine Garantiezahlung ungekürzt zurück. Diese Garantiezahlung beläuft sich im Regelfall auf 5% und wird zum Zeitpunkt der Unterschrift unter den Vorvertrag fällig. Sie bleibt blockiert  auf einem Anderkonto bis zum Zeitpunkt der Unterschrift unter die definitive Akte vor dem Notar.

Der Käufer hat, wie beim Kauf einer Gebrauchtimmobilie auch hier eine Überlegungsfrist von 7 Tagen. Die Prozedur hierzu können sie weiter oben unter „Gebrauchtimmobilien“ nachlesen.

Wenn Sie ein Objekt kaufen, was noch nicht bebaut ist (was, wie weiter oben beschrieben in dem hier betrachteten geografischen Bereich der Normalfall ist), ist die juristische Form  die des „Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA“). Sie werden Eigentümer  Ihrer Wohnung / Ihres Hauses nach Maßgabe des Baufortschrittes. Als Gegenleistung für Ihre Verpflichtung, sich lange vor der Fertigstellung zu engagieren, erhalten Sie eine Fertigstellungsgarantie.

3. Zahlungsweise beim Vertrag „Vente en l’Etat Futur d’Achèvement“

Die Zahlung erfolgt nach Baufortschritt, wie in Vertrag im einzelnen vereinbart.

4. Nebenkosten beim Kauf

Bei Neubauten ersetzt die Mehrwertsteuer (derzeit 19,6%) die Registersteuern. Falls also die Mehrwertsteuer im Kaufpreis enthalten ist, was möglichst sicher zu stellen ist), falle nur noch 0,6% für die amtliche Eintragung („publicité foncière“) an und natürlich die eigentlichen Kosten des Notars.

5. Gewährleistung

Anders als in Deutschland, wo das BGB nur eine Gewährleistungspflicht von 5 Jahren vorsieht, gibt es in Frankreich verbraucherfreundliche 10 Jahre Gewährleistung.

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ÜBER DEN AUTOR:

Dr. Axel Hilgenberg ist geschäftsführender Gesellschafter der Hilgenberg Immobilien GmbH, IVD, Düsseldorf, www.frankreich-immobilien.de  , www.riviera-domicile.com und www.cote-dazur-domicile.com ,

die sich schwerpunktmäßig seit vielen Jahren mit der Vermittlung von Immobilien an der Côte d’Azur und in Monaco beschäftigt. Näheres zum Unternehmen, seiner Arbeitsweise und seinem Programm unter den obigen Internetadresse. Über diese Adressen können auch unsere kostenlose ebooks „Verkauf  von Immobilien an der Côte d’Azur“ und „ Kauf von Immobilien in Südfrankreich und Monaco“ bezogen werden.