Immobilienkauf in Südfrankreich. Kaufprozedur / Vertragsformen

1.Vorvertrag ( „avant contrat“)

Wenn man eine Gebrauchtimmobilie oder einen bereits fertiggestellten Neubau kaufen möchte, unterzeichnet man einen notariellen Kaufvertrag. Üblich ist allerdings, vorab mit dem Verkäufer einen Vorvertrag  abzuschließen. Dieser Vorvertrag („avant-contrat“) ist bindend. Hier zeigt sich ein gravierender Unterschied zwischen einem in Deutschland abgeschlossenen Immobiliengeschäft und einem solchen in Frankreich: In Deutschland bedarf jedes Geschäft, das den Verkauf einer Immobilie zum Gegenstand hat, einer notariellen Beurkundung, in Frankreich hingegen sind die o.g. privatschriftlichen Vorverträge voll gültig! Die Vorverträge bilden den Kern des Kaufvorganges. Die später zu unterzeichnende notarielle Akte greift auf den Vorvertrag zurück.

Es gibt drei Arten von Vorverträgen:

1.2. Verkaufsversprechen („promesse unilatérale de vente“)

Mit dem Verkaufsversprechen räumt der Verkäufer dem Käufer eine Option auf den Kauf seiner Immobilie  zu einem bestimmten Preis und für eine bestimmte Dauer ein. Eine Unterschrift unter einen solchen Vorvertrag verpflichtet Sie nicht zum Kauf, sondern nur dazu, dass Sie die in diesem Vertrag niedergelegten Bedingungen für einen Kauf akzeptieren. Als Gegenleistung für die Verpflichtung des Verkäufers überweist der Käufer eine frei vereinbarte Garantiesumme (i.d.R. bis 10 % des vereinbarten Kaufpreises) auf ein Treuhandkonto (entweder bei einem Notar – Notaranderkonto – oder bei einer Immobilienagentur). Sollte der Käufer sich vom Kauf zurückziehen, wird diese Garantiesumme als Immobilisationsentschädigung („indemnité d’immobilisation“) an den Verkäufer überwiesen. Es handelt sich also um eine Option mit der Verpflichtung gegebenenfalls zu entschädigen.

Der Verkäufer kann sich von diesem Vertrag nicht zurückziehen.

Diese Vertragsform wird nur sehr selten verwendet.

Sinngemäß gibt es auch ein einseitiges Kaufversprechen ( „promesse unilatéral d’achat“), auf das, weil es doch recht selten ist, hier nicht weiter eingegangen werden soll.

1.3. Das gegenseitige Versprechen („compromis de vente“)

Diese Form des Vorvertrages ist die bei weiten am häufigsten verwendete. Dieser Vorvertrag verpflichtet beide Parteien, den Verkäufer und den Käufer in gleicher Weise, den Verkauf / Kauf durchzuziehen. Der Kauf ist damit quasi definitiv und kann nur noch scheitern aus Gründen, die klipp und klar im Vertrag benannt sind. Die im compromis vereinbarte Summe ist als eine Vorauszahlung auf den Kaufpreis anzusehen.

Es steht den beteiligten Parteien frei, in den compromis  Bedingungen  aufzunehmen, die einen Rückzug ohne Verlust erlauben (auflösende Bedingungen  / „conditions suspensives“). Tritt eine solche Bedingung ein, bekommt der Käufer seine Garantiesumme zurück.

Neben den frei vereinbarten auflösenden Bedingungen gibt es auch gesetzliche auflösende Bedingungen, wie z. B. die Bedingung, dass der Käufer einen Kredit zur Finanzierung erhält. Erhält der Käufer keinen Kredit, kann er sich vom compromis zurückziehen  und erhält die Garantiesumme zurück.

Hier noch einige Themen, die häufig Gegenstand aufhebender Bedingungen sind:

-         Entsprechen die vom Verkäufer gegebenen Daten über das Grundstück den offiziellen Eintragungen?

-         Ist der Verkäufer auch in der Tat rechtmäßiger Eigentümer der Immobilie?

-         Bestehen Vorkaufsrechte?

-         Bestehen Dienstbarkeiten?

-         Bestehen Mietverträge?

-         Wird die Immobilie von bevorstehenden Baumaßnahmen im Umfeld in Mitleidenschaft gezogen?

1.4. Kaufangebot („offre“)

Bei einem Kaufangebot bindet man sich mit seiner Unterschrift. Eine Garantiezahlung ist verboten. Mit einem Kaufangebot teilt der Käufer dem Verkäufer mit, was er für seine Immobilie bietet und wie lange er sich an dieses Angebot gebunden fühlt. Wenn der Verkäufer mit seiner Unterschrift vollständig auf dieses Angebot eingeht, muß der Käufer grundsätzlich kaufen!

2. Bedenkzeit nach Abschluß des Vorvertrages

Durch das neue Gesetz „Loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain (loi SRU)“ wird im Sinne des Verbraucherschutzes bestimmt, dass der Käufer bei allen compromis de vente oder promesse de vente oder d’achat den Kauf einer Altimmobilie betreffend, nach der Unterzeichnung  vom Vorvertrag innerhalb einer Frist von 7 Tagen zurücktreten kann. Die 7-Tage-Frist zählt vom Folgetag des Tages des Empfangs des Vorvertrages (eingeschriebener Brief mit Empfangsbestätigung). Der Käufer muß dies gegebenenfalls fristgemäß dem Verkäufer mit einen eingeschriebenen Brief mit Empfangsbestätigung  mitteilen. Wird die Frist überschritten ist der Vorvertrag insoweit rechtskräftig.

3. Rolle des Notars / „acte authentique“

Ob der Vorvertrag Bestand hat, hängt, wie wir gesehen haben, von der Erfüllung bestimmter Bedingungen,  vereinbarten oder gesetzlich vorgegebenen, ab, die zu prüfen die Aufgabe des Notars ist. Er behandelt Fragen, wie:

-         Ist die Frage eines Finanzierungskredites behandelt, wie gesetzlich vorgeschrieben (siehe weiter oben)?

-         Gibt es Vorkaufsberechtigte?

-         Der Notar beschafft Auskünfte der Gemeinde darüber, ob es Bauvorhaben gibt, die das Grundstück berühren könnten.

-         Der Notar prüft die Rechtmäßigkeit der Eigentümereigenschaft des / der Verkäufer. Die kann u.U. bei Erbsachen recht schwierig sein.

-         Der Notar sieht das Hypothekenregister ein. Sollten die Belastungen den Kaufpreis übersteigen, wird der Vorvertrag nichtig.

-         Der Notar prüft die Erfüllung aller Ausschlußklauseln („conditions suspensives“).

Wenn all dies erledigt ist, wird das Ergebnis in der „acte authentique“ zusammengefasst und von den Parteien unterschrieben. Zwischen dem Abschluß des Vorvertrages und der Unterzeichnung der notariellen Akte liegt im Regelfall ein Zeitraum von 2 bis 3 Monaten.

Jede Vertragsseite ist von allen Beteiligten zu paraphieren und die letzte Seite wird mit dem vollständigen Namen und der obligatorischen handschriftlichen Zusatzformel „lu et approuvé, bon pour achat“ versehen.

Die persönliche Anwesenheit von Käufer und / oder Verkäufer ist nicht unbedingt nötig, Vollmachten genügen.

Das Eigentum ist mit diesem Schritt endgültig vom Verkäufer auf den Käufer übergegangen. Der Käufer ist der neue Eigentümer.

Die Eigentumsurkunde („acte de propriété) erhält der Käufer erst einige Monate später, nachdem sie vom Hypothekenregister zum Notar zurück gesandt wurde. Sofort nach der Unterzeichnung der „authentischen  Akte“ erhält der neue Eigentümer allerdings einen vorläufigen Nachweis seines Eigentums, die „attestation de propriété“, die er, wenn nötig z.B. bei der Kontoeröffnung o.ä. verwenden kann.

Der Notar kassiert neben den Gebühren für seine Tätigkeit auch die Grunderwerbsteuer, Registersteuer und andere Gegühren für Fiskus und Gebietskörperschaften (alles zusammen wird i.d.R. als „frais de notaire“ bezeichnet).

Der Notar kassiert den Restkaufpreis und in der Regel die Maklerkommission und übergibt die Summen an den Verkäufer bzw. an den Makler, soweit dieser seinen Anspruch nachweisen kann.

Der Notar trägt den Eigentumsübergang ein.

An dieser Stelle sei noch einmal darauf hingewiesen, dass meist der Notar des Verkäufers mit Der Abwicklung beauftragt wird. Es steht aber dem Käufer frei, zusätzlich einen eigenen Notar zu bestimmen. Dies ist kostenmäßig nicht nachteilig für den Käufer, da sich die dann mit der Angelegenheit betrauten beiden Notare die Notargebühren teilen.

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ÜBER DEN AUTOR:

Dr. Axel Hilgenberg ist geschäftsführender Gesellschafter der Hilgenberg Immobilien GmbH, IVD, Düsseldorf, www.frankreich-immobilien.de  , www.riviera-domicile.com und www.cote-dazur-domicile.com ,

die sich schwerpunktmäßig seit vielen Jahren mit der Vermittlung von Immobilien an der Côte d’Azur und in Monaco beschäftigt. Näheres zum Unternehmen, seiner Arbeitsweise und seinem Programm unter den obigen Internetadresse. Über diese Adressen können auch unsere kostenlose ebooks „Verkauf  von Immobilien an der Côte d’Azur“ und „ Kauf von Immobilien in Südfrankreich und Monaco“ bezogen werden.