Während nach deutschem Recht die Grundbucheintragung für die Rechtsänderung bei Immobilien konstitutiv wirkt, ist für den Verkauf einer Immobilie in Italien grundsätzlich die einfache Schriftform ausreichend. In Italien werden mit Ausnahme der vormals österreichischen Provinzen Süd-Tirol (Trentino-Alto Adige) und Friaul-Julisch-Venetien (Friuli) keine Grundbücher geführt. Grundstücksverträge sind im s. g. Immobilienregister (conservatoria dei registri immobiliari) einzutragen (trascizione). Diese trascrizione ist für Grundstückskaufverträge obligatorisch. Hierzu ist zumindest eine öffentlich-beglaubigte Urkunde vorzulegen, so dass die Hinzuziehung eines italienischen Notars stets erforderlich ist. Für den Fall der Nichteintragung können die erworbenen Rechte Dritten, deren Rechtstitel bereits eingetragen ist, nicht entgegengehalten werden. Demzufolge wird der öffentliche Glaube an die Richtigkeit des erworbenen Rechtes erst durch diese Eintragung bekundet.
2. Verfahrensablauf
Üblich ist beim Immobilienerwerb der Abschluss eines Vorvertrages (preliminare umgangssprachlich auch compromesso), wobei eine Anzahlung in Höhe von 10 bis 30 % des Kaufpreises vereinbart wird, da zur Bestimmung des Kaufobjektes oft die zeitintensive Hinzuziehung von Spezialisten (z.B. der s. g. geometra= Landvermesser) erforderlich ist. Im Vorvertrag sollen sämtliche Vereinbarungen, der genaue Liegenschaftsbeschrieb (Grundbuchdaten) sowie die Personalien beider Parteien enthalten sein. Mit diesem Vorvertrag verpflichten sich die Parteien zum Abschluss des endgültigen Hauptvertrages auf Übertragung des Eigentums an dem Grundstück. In der Regel sehen italienische Vorverträge eine s. g. caparra confirmatoria bzw. penitenziale vor, wobei es sich um eine Vertragsstrafe handelt, die für den Fall, dass der Hauptvertrag nicht fristgemäß abgeschlossen oder der Kaufpreis bis dahin nicht vollständig bezahlt wurde, verfällt. Für den Fall der Vertragsuntreue des Veräußerers steht dem Erwerber ein Anspruch auf Rückzahlung der doppelten Anzahlung zu. Statt der Vertragsstrafe kann die vertragstreue Partei die Durchsetzung des Erfüllungsanspruches, d. h. Erwerb bzw. Veräußerung gerichtlich durchsetzen lassen, was allerdings in der Praxis oft daran scheitert, dass der Vorvertrag nicht alle für den Hauptvertrag zwingend vorgeschriebenen Mindestangaben enthält. Auch zum Abschluss des Vorvertrages genügt die Schriftform, so dass privatschriftliche Vorverträge nicht zu beanstanden sind. Alsdann wird der eigentliche Kaufvertrag (atto di compravendita) zwecks Eigentumsübertragung abgeschlossen.
Hierbei wird entweder vor einem Notar der Kaufvertrag abgeschlossen, der inhaltlich größtenteils mit dem Vorvertrag übereinstimmt oder es werden die Unterschriften eines privatschriftlichen Vertrages notariell beglaubigt. Dieser Kaufvertrag ist Voraussetzung für die Eintragung in den verschiedenen Registern. Zur Beurkundung des Hauptvertrages benötigen im Übrigen beide Parteien eine italienische Steuernummer. Die s. g. Steueridentifikationsnummer (codice fiscale) muss bei einem italienischen Finanzamt eingetragen werden.
3. Fallstricke
Oft werden wichtige Vertragsbestandteile in den Vorverträgen, z.B. Angaben über die Zahlungsmodalitäten, versehentlich? vergessen. Da es sich bei dem Vorvertrag um einen juristisch bindenden Vertrag und nicht etwa nur um eine Absichtserklärung handelt, sind die Parteien an den Vorvertrag gebunden, wobei spätere Vertragsänderungen mit nicht unerheblichen Kosten verbunden sind.
4. Steuern
Anlässlich der Eigentumsübertragung fallen folgende Steuern an:
Für den Fall, dass es sich bei dem erworbenen Grundstück um den ersten Wohnsitz handelt (prima casa) ermäßigt sich die Registersteuer auf 3 % des Kaufpreises und die Hypotheken- bzw. Katastersteuer jeweils auf nur € 129,11. Hierzu ist allerdings erforderlich, dass unter völliger Aufgabe des bisherigen Hauptwohnsitzes in Deutschland dieser nach Italien verlegt wird und der Erwerber dort bislang kein Immobilienvermögen hatte.
Ferner fallen im Rahmen des Immobilienerwerbs Auslagen für Stempelmarken und sonstige Abgaben (bollo, tassa archivio, diritti catastali ed ippotecari) von ca. durchschnittlich € 500,-- an.
Ferner sind die Erträge aus Immobilienvermögen zu versteuern, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet ist. Mithin hat jeder, also auch der im Ausland wohnhafte Eigentümer einer in Italien erworbenen Immobilie dort jährlich die Einkommenssteuererklärung (s. g. unico) beim zuständigen Finanzamt abzugeben.
Neben der Einkommenssteuer ist die kommunale Grundbesitzsteuer (imposta comunale sugli immobili) zu entrichten.
5. Persönliche Empfehlung
Zur rechtlichen Absicherung Ihres Wunsches auf Erwerb einer Immobilie in Italien wird dringend die Hinzuziehung von Spezialisten (Rechtsanwalt, Notar, Geometer) angeraten, auch wenn diese mit Kosten verbunden sind.
Die Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Angaben erfolgt unverbindlich und ohne Gewähr
Weitere Tipps und Informationen über unser Artikelverzeichnis gibt es hier. Die Sitemap listet alle Artikel im 0AM.de Artikelverzeichnis.
Im 0AM.de Artikelverzeichnis werden interessante Projekte im Rahmen eines Artikels vorgestellt, wie hier der Artikel über
`Kauf von Immobilien in Italien`, auch Sie können hier Autor werden und einen Artikel veröffentlichen lassen.
ArtikelVerzeichnis 0AM.de » Artikel » Immobilien » Immobilien 2 » Kauf von Immobilien in Italien