Immobilienhandel war bislang ein spezialisierter und nur wenigen Eingeweihten vorbehaltener Nischenbereich der gesamten Immobilienbranche, der nur großen institutionellen Anlegern und großen privaten Vermögen und Family Offices vorbehalten war. Der Grund: es werden beim Immobilienhandel größere Mengen abrufbarer liquider Mittel gebraucht um sofort oder sehr kurzfristig Immobilien aus Sondersituationen erwerben – und auch sofort bezahlen zu können. Denn wer, z.B. aus Gründen akuter Finanznot eine Immobilie losschlagen muss und daher auch gewillt ist sie weit unter Verkehrswert abzugeben, der will selbstverständlich auch die sofortige Bezahlung des vereinbarten Verkaufpreises als Teil dieser Vereinbarung. Kein Wunder also, das der Kreis der Teilnehmer an dieser lukrativen Branche sehr überschaubar war.
Immobilien-Handelsfonds, wie die der Tübinger Fairvesta, bilden daher eine eigenständige Assetklasse. Eine Vielzahl von privater Investoren, vereint über das Mittel eines Immobilien-Handelsfonds handeln hier gemeinsam nach dem Motto „gemeinsam sind wir stark“ und erreichen somit ein weit größeres ökonomisches Potenzial als jeder für sich allein stehend es je könnte.
Kern eines spezialisierten Immobilien-Handelsfonds wie der Fairvesta ist der günstige Erwerb von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus Sondersituationen, oftmals weit unter dem üblichen Verkehrswert. Als einer der nächsten Schritte erfolgt gegebenenfalls die Optimierung der Vermietungssituation, die Beseitigung etwaiger Leerstände, wo erforderlich auch eventuell eine behutsame und preisbewußte Sanierung zur Steigerung des Marktwertes und des Vermietungspotenziales. Bereits kurz darauf erfolgt planmäßig ein möglichst gewinnbringender Verkauf der Immobilie.
So konnte die Tübinger Fairvesta in nur 14 Monaten sechs Mehrfamilienhäuser in Schwerin durchhandeln und hierbei einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Die Objekte mit Gesamtgestehungskosten von rund sechs Millionen Euro brachten den Fondsgesellschaftern der Fairvesta II. und III. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH Mieteinnahmen von rund 730.000 Euro sowie einen hohen Wiederverkaufsgewinn. „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht“, meint Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der Fairvesta-Unternehmensgruppe
Der Immobilienhandel hat zwei Renditequellen:
Erstens die weit höheren Mieterträge während der Haltedauer einer Immobilie, denn indem man beim Einkauf 50 % des Verkehrswertes spart, verdoppelt sich bereits die Mietrendite bei gleich bleibenden Mieteinnahmen. Zweitens den Verkauf an Dritte zu einem gesteigerten Wert, wodurch die Wertschöpfungsreserven gehoben werden. Je kurzfristiger dabei die Anlage in eine jeweilige Immobilie und je schneller die gebundenen Mittel wieder für weitere Investitionen frei werden, desto häufiger ist es möglich die Gesamtanlagesumme zu reinvestieren und desto höher ist die gesamte Rendite der gesamten Anlage über die Zeit. Mit dieser Strategie haben Immobilien-Handelfonds wie z.B. die der Fairvesta - Unternehmensgruppe bereits in der Vergangenheit bis zu 48 % p.a. Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielt.
Unabhängige Gutachter kommen zu demselben Schluss: Aus dem Rating-Bericht der R&S Rating Services AG zur Fairvesta und ihren spezialisierten Immobilien-Handelsfonds: „Besonders eindrucksvoll ist die in den Geschäftsberichten ausgewiesene Performance, die z. B. Fairvesta zweite Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG bei durchschnittlich 51 Prozent ohne und 62 Prozent mit Berücksichtigung von Verlustzuweisungen bzw. bei fairvesta dritte Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH & Co. KG 46 und 62 Prozent beträgt. Diese Informationen werden auch den Anlegern gegenüber sehr offen kommuniziert“.
Immobilenhandel ist in Deutschland ein Nischensegment im gesamten Immobilienmarkt mit einem geschätzten Volumen von ca. 6 Mrd. € pro Jahr. Daher sind Immobilien-Handelsfonds wie die der Fairvesta - Unternehmensgruppe mit einem überschaubaren Anlagevolumen von insgesamt ca. 100 Mio. Euro in diesem Markt ein kleiner, beweglicher Player für den sich eine Vielzahl von Gelegenheiten bieten, ein Hecht im Karpfenteich.
Der Immobilienhandel erhält einen stetigen Zustrom von weiteren Objekten aus Sondersituationen wie z.B. aus Insolvenzmassen, aus Liquiditätsengpässen von Großinvestoren oder von Investoren der öffentlichen bzw. kommunalen Hand. Die Bereinigung von Not leidenden Finanzierungen (z.B. bei ehemaligen Steuersparmodellen) Erbauseinadersetzungen etc. am Markt durch Verkauf bietet einen weiteren Zustrom an Objekten, günstig zu erwerben von demjenigen, der über hohe und schnell abrufbare liquide Mittel verfügt.
Spezialisierte Immobilien-Handelsfonds wie die Tübinger Fairvesta haben Beziehungsnetze, die ihnen oftmals bereits im Vorwege einer Zwangsversteigerung den Zugriff auf günstige Immobilien ermöglichen. Im Falle der Fairvesta-Unternehmensgruppe besitzt das Management bereits über 30 Jahre Erfahrung im Immobilienmarkt und verfügt über langjährig aufgebaute Beziehungsnetze.
Der Immobilienhandel, wie ihn die Fairvesta betreibt, orientiert sich nach stets denselben Strukturen: Unter Verkehrswert einkaufen, nach Optimierung der Marktattraktivität mit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen weiterverkaufen, dies in relativ kurzen Zeiträumen und in der Zwischenzeit eine attraktive Rendite aus Mieteinnahmen realisieren. Da teilweise weit unter Verkehrswert eingekauft wird, genügt es bereits Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um überdurchschnittliche Gewinne in kurzen Zeiträumen zu erzielen.
„Fairvesta kauft Immobilien aus Bankverwertungen, Zwangsversteigerungen oder Erbauseinandersetzungen. Die Ergebnisse der Bewirtschaftung und die ersten Verkäufe zeigen, dass das Konzept der Fairvesta für die Anleger aufgeht und die prospektierte Performance erreicht und sogar übertroffen wird“, meint Hans Loges, Vorstand der R@S Rating Services AG.
Autor: Albert Albrecht kontakt (@) rothenberg-hh.de
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