Die Branchenzeitschift „Kapitalforum“ , Ausgabe 02/07, titelt: „Der Immobilienhandel zählt zu den lukrativsten Geschäften unserer Zeit“. Was genau aber steht dahinter, was sind die Wertschöpfungsfaktoren des Immobilienhandels, was sind die belegbaren Erfolge der bestehenden deutschen Player?
Die Immobilienprofis sind sich in einer Bewertung einig: Der Markt für deutsche Immobilien boomt nach langer Zeit wieder. Ein Blick auf die Metropolen in Amerika, Asien und Europa genügt um zu beweisen: deutsche Immobilienbestände sind zur Zeit absolut und relativ zu ausländischen Immobilienstandorten günstig. An Rendite und an Cash-Flow orientierte ausländische Grossanleger und deutsche Immobilienspezialisten wie die Tübinger fairvesta Holding AG haben das schon früh erkannt und decken sich heute vor allem mit Wohnungen ein. Diese Renditejäger kaufen günstig ein und verkaufen die Objekte schnellstmöglich mit hohem Gewinn um eine möglichst hohe Umschlagsgeschwindigkeit in ihren Portfolios zu ereichen. Dass beim Handel mit Immobilien gute Renditen zu erzielen sind, erkennen jetzt auch die Deutschen selbst.
Es wurde bislang noch viel zu wenig gewürdigt dass Anleger in Immobilienhandelsfonds, anders als bei herkömmlichen bestandsverwaltenden Immobilienfonds, gleich an mehreren Erlössquellen profitieren können. Zum einen sind sie an dem gleich von Beginn der Investition in eine jeweilige Immobilien an dem aus dieser fließenden Mietertrag beteiligt, andererseits aber auch an der Handelsspanne bei der Weiterveräußerung – Stichwort: billig einkaufen, teuer wieder verkaufen. Neben der Qualität des Portfolios ist die Umschlagsgeschwindigkeit entscheidend.
Die Tübinger fairvesta Holding AG kauft ihre Immobilien vorwiegend aus Sondersituationen ein, zum Beispiel von Auffanggesellschaften, aus Insolvenzen, Zwangsversteigerungen, oder von Erbengemeinschaften. Banken und Sparkassen, die ihre Kreditportfolios bereinigen möchten sind zusätzliche Immobilienqellen. Auf diese Weise werden von der fairvesta Immobilien deutlich unter ihrem Buchwert und erst recht unter ihrem Verkehrswert erworben. Es folgt eine Renovierung, falls erforderlich, und eine umgehende Veräußerung. Diese erfolgt entweder an die bisherigen Mieter oder an neue private oder institutionelle Anleger, zu einem Preis, der deutlich über den Erwerbskosten liegt.
Das Geschäftskonzept eines spezialisierten Immobilienhändlers wie der Tübinger fairvesta Holding AG folgt dabei dem Grundsatz von Diversifikation in Form einer breiten Streuung in unterschiedliche Immobilienarten an mehreren Standorten in Deutschland. So wurden von der fairvesta neben einem Bürogebäude in Stuttgart und Mainz, wurden beispielsweise Wohnanlagen in Unna und Schwerin erworben. Alle Objekte der fairvesta zeichnen sich durch hohe Mietrenditen und interessante Wiederverkaufsmöglichkeiten aus. „Derzeit verhandeln wir über mögliche Paketverkäufe von Immobilien an interessierte Großinvestoren, haben jedoch keine Eile, denn die Mietrenditen garantieren uns vollumfänglich die versprochenen Entnahmen der Anleger während der Laufzeit“, meint Otmar Knoll, Ver-triebsbeauftragter der Tübinger fairvesta Holding AG.
Die ersten Beteiligungsangebote von Fondsinitiatoren zeichnen sich gelegentlich dadurch aus, dass sie weniger erfolgreich agieren als spätere Fondskonzepte. Nicht so die Beteiligung „fairvesta erste Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH“ der Tübinger fairvesta Holding AG. „Zwar haben wir mit unseren Folgefonds noch deutlich bessere Ergebnisse erzielt, aber mit einer Wertentwicklung von rund 25 Prozent inkl. aller Steuervorteile für die im Jahr 2002 beigetretenen Anleger kann sich das Ergebnis gut sehen lassen und liegen über dem prospektierten Ansatz“, meint Otmar Knoll für die fairvesta Holding AG.
Rund zehn Millionen Euro hat die Tübinger fairvesta Unternehmensgruppe mit ihrer im Jahr 2004 aufgelegten dritten Beteiligung – der fairvesta dritte Immobilienbeteili-gungsgesellschaft mbH – bei Anlegern für sich eingeworben. Hierfür wurden bislang Immobilien aus Bankverwertung und Zwangsversteigerung zu 52% des Verkehrswertes erworben. Erste Verkäufe sowie Mieteinnahmen sorgten dabei für eine durchschnittliche Rendite in Höhe von ca. 16% p.a. ohne Berücksichtigung von Steuervorteilen. Durch die anfängliche Verlustzuweisung wurde die Rendite unter steuerlicher Berücksichtigung sogar auf 33% p.a. erhöht.
Autor: Albert Albrecht kontakt ät rothenberg - hh.de
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