REITS - eine internationale Anlageklasse.
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REITS – eine internationale Anlageklasse.

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REITS – eine internationale Anlageklasse.

REITs wurden erstmals 1960 in den USA und im Anschluss daran u. a. in den Niederlanden, Australien, Kanada und Japan zugelassen. Auch Frankreich, Belgien, Südkorea, Singapur, Hongkong und Malaysia verfügen über REIT-Strukturen.

In Deutschland wurden erst im Laufe des Jahres 2007 dies gesetzlichen Voraussetzungen für REITs geschaffen. Eines der ersten deutschen Unternehmen die nach den strengen gesetzlichen Regularien den Vor-REIT Status erlangen konnten ist die Prime Office AG mit Sitz in München.

Je nach nationaler Gesetzgebung tragen REITS unterschiedliche Namen:

In den USA: Real Estate Investment Trust (REIT) - seit 1961
In den Niederlande: Fiscale Beleggingsinstelling (FBI) - seit - 1969
In Australien: Listed Property Trusts - seit - 1971
In Kanada: Real Estate Investment Trust (REIT) - seit - 1994
In Belgien: Société d’ Investissement à capital fixe en immobilière (SICAFI) - seit- 1995
In Japan: Real Estate Investment Trust (J-REIT) - seit - 2001
In Korea: Korean Real Estate Investment Trust (K-REIT) - seit - 2001
In Singapore: Singapore Real Estate Investment Trust (S-REIT) - seit - 2002
In Hongkong: Hongkong Real Estate Investment Trust (H-REIT) - seit - 2003

Abhängig von der jeweiligen nationaler Regelung können REITs unterschiedliche Rechtsformen haben. In den USA, Australien und Kanada kann dies ein Trust oder in den USA auch eine Corporation sein. Belgien hat sich für die Form eines Investmentfonds entschieden, während die Niederlande und Frankreich eine beschränkt haftende Kapitalgesellschaft vorschreiben. Die deutschen REITs werden stets börsennotierte Aktiengesellschaften sein.

Nach dem Anlageschwerpunkt unterscheidet man drei Grundformen von REITs, wie die Equity-REITs die überwiegend in Immobilien investieren, die Mortgage-REITs, die überwiegend in Immobilienkredite investieren, Hybrid-REITs, die in beides investieren und Sonderformen wie die in den USA bekannten Housing Equity REITs (auf Wohnimmobilien spezialisierte REITs). Die letztere Form wird es in Deutschland nicht geben.

Im deutschen Markt ist eine Spezialisierung der einzelnen Gesellschaften in diesem Segment erkennbar. Die Münchner Prime Office AG investiert beispielsweise in hochwertige Büroimmobilien in Deutschland. Das Portfolio verfügt schon heute über eine breite Objekt-, Standort- und Mieterstreuung und soll selektiv um geeignete Büroimmobilien erweitert werden. Die Prime Office AG ist aktuell als Vor-REIT registriert und plant, sich nach den Bestimmungen des deutschen REIT-Gesetzes in eine REIT-Aktiengesellschaft umzuwandeln.

International ist den REITs gemeinsam dass sie ihre Gewinne hauptsächlich aus der Vermietung und Verpachtung eigener Immobilien und Grundstücke erzielen. Am deutsches Beispiel der Prime Office AG: ihr Portfolio umfasst aktuell 12 Büroimmobilien an zentralen Standorten deutscher Großstädte und Ballungsräume mit einer Nutzfläche von insgesamt rund 340.000 Quadratmetern. Bei den Immobilien handelt es sich um ausgewählte Bürogebäude, die in untergeordnetem Umfang auch über Einzelhandels- oder sonstige Flächen verfügen. In 2006 erwirtschafteten die betreffenden Objekte Nettomieteinnahmen in Höhe von insgesamt rund 57 Millionen Euro.

Im internationalen Ausland, wo bereits langjährige Erfahrungen mit REITs bestehen, liegt das Risikoprofil von REIT-Anteilen im Mittelfeld zwischen Staatsschuldverschreibungen und einem direkten Investment in Immobilien. Börsennotierte REITs weisen jedoch Aktiencharakter auf, weshalb deren Risikoprofil eine aktientypische Schwankungsbreite aufweist. Mit einem Investment in REITs kann ein Anleger die Sicherheit eines vergleichsweise konstanten Cash flows mit der Möglichkeit eines vergleichsweise schnellen und preiswerten Ausstiegs kombinieren.

Als Besonderheit besteht in Deutschland aktuell die „Exit Tax“. Diese so genannte „Exit Tax“ (Art. 2 Nr. 1 REIT-Gesetz) ist eine auf 3 Jahre, bis zum 31. Dezember 2009, befristete steuerliche Begünstigung für Gewinne aus der Veräußerung von Grund und Boden und Gebäuden an einen REIT oder an einen offenen Immobilienfonds. Wenn die veräußerte Immobilie mindestens 5 Jahre zum Betriebsvermögen gehört hat, wird die Differenz zwischen Veräußerungspreis und Buchwert nur zur Hälfte von der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer erfasst. Damit sollen Anreize zu einer möglichst schnellen Entfaltung des REIT-Sektors gesetzt werden. Insbesondere wird Unternehmen, die ihre Vermögensbindung in Immobilien dauerhaft reduzieren wollen, ein steuerlich attraktives Ausstiegsinstrument geboten.

Wer also Immobilien an einen Vor-REIT wie aktuell die Prime Office AG oder eine REIT-AG verkauft, kann über die Exit Tax steuerliche Vorteile in Anspruch nehmen. Bis zum Ende des Jahres 2009 müssen auf bei solchen Transaktionen erzielte Gewinne nur die Hälfte der sonst fälligen Körperschafts- und Gewerbesteuern gezahlt werden. Die Regelung ist für viele Unternehmen sehr attraktiv: Denn da Grundstücke und Gebäude mit ihren historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten - letztere vermindert um die Abschreibungen - angesetzt werden, beinhalten diese oftmals enorme stille Reserven. Statt wie bisher die volle Körperschafts- und Gewerbesteuer wird bei der Exit Tax eben nur die Hälfte der Summe fällig.  Als Erwerber von Immobilien kann die Prime Office AG damit einen Wettbewerbsvorteil gegenüber nicht als Vor-REIT bzw. REIT qualifizierte Gesellschaften nutzen.

Anders als im Ausland sind Bestandswohnimmobilien für deutsche REITS tabu. Während in dem zunächst vom Bundesfinanzministerium vorgelegten Referentenentwurf keine besonderen Beschränkungen für die Anlage der REITs in Wohnimmobilien vorgesehen waren, sind nach dem beschlossenen Gesetz Investitionen in sogenannte „Bestandsmietwohnimmobilien“ ausgeschlossen. „Andernfalls wären negative Auswirkungen auf den Mietwohnungsmarkt zum Nachteil der Mieter und der öffentlichen Hand und Probleme für eine nachhaltige Stadtentwicklung und soziale Wohnungspolitik zu befürchten“ (Ziffer A.2.8 des Begründungsteils).

Daher ist z.B. das Geschäftsmodell der Prime Office AG ist auf den Erwerb und die Verwaltung ausschließlich hochwertiger Büroimmobilien fokussiert, die dem Anlageprofil entsprechen. Die Fokussierung auf hochwertige Objekte soll die Grundlage für möglichst geringe Instandhaltungsaufwendungen sowie für Wertsicherung in Zeiten eines möglichen Marktabschwungs bilden. Im Vordergrund steht auch das Wertsteigerungspotential der Immobilien. Derzeit plant die Gesellschaft, jährlich bis zu einem mittleren dreistelligen Millionenbetrag für den Erwerb neuer Objekte zu investieren.



Autor:
Albert Albrecht
kontakt @ rothenberg-hh.de


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