Fairvesta – was sagt der „Verkehrswert“ im Immobilienmarkt aus?
fairvesta – was sagt der „Verkehrswert“ im Immobilienmarkt aus?
Schrittweise aber folgerichtig kommt der deutsche Immobilienmarkt wieder ins Bewusstsein deutscher Privatinvestoren und Analysten. Der Mainstream der Anleger folgt dabei wie so oft in der Vergangenheit mit einiger Verzögerung dem Beispiel von ausländischen Großanlegern, die den deutschen Markt bereits seit einigen Jahren für sich entdeckt haben. Die Fachleute der deutschen Immobilienwirtschaft haben dieser Trend bereits seit einigen Jahren erkannt. Auch der Handel mit Immobilien aus so genannten Sondersituationen, so wie ihn die spezialisierte fairvesta Unternehmensgruppe betreibt, blüht im Verborgenen und ist damit eine attraktive Quelle lukrativer Gewinne - weitgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen.
Noch ist in der breiten Öffentlichkeit wenig von diesen Entwicklungen zu lesen. Was kaum verwunderlich ist, hat sich die Publikumspresse vielfach vom Frontrunner zum nachträglichen Chronisten bereits geschehener Ereignisse entwickelt. Der Begriff, der nunmehr aber öfters in die Öffentlichkeit gelangt ist der des „Verkehrswertes“, der von Journalisten manchmal als begriffliche Richtschnur, und mal als fundamentales Werturteil über eine Immobilie genutzt wird. Der Verkehrswert spielt gerade in den Erwägungen von Immobilienspezialisten wie der fairvesta eine Rolle. Eine verständliche Begriffsklärung ist daher angebracht.
Der Verkehrswert einer Immobilie ist für alle Teilnehmer des Immobilienmarktes, auch für die Tübinger fairvesta Unternehmensgruppe eine wichtige Größe. Wird durch den Verkehrswert nämlich der Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ am Grundstücksmarkt im Falle einer Veräußerung am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre. Die rechtlichen Gegebenheiten, z.B. Wegerechte und tatsächliche Eigenschaften, z.B. Grad der Erschließung, sowie die sonstige Beschaffenheit sind dabei zu berücksichtigen.
Jedoch: Persönliche und ungewöhnliche Verhältnisse, die das Marktgeschehen beeinflussen könnten, bleiben dabei außer Betracht. Dies ergibt sich aus der Definition des Begriffs Verkehrswert nach §194 BauGB. Bei bereits bebauten Grundstücken kommt noch der Wert des Objektes und der Außenanlagen bei der Verkehrswertermittlung hinzu. Dieser wird mit dem Sachwertwertverfahren und ggf. mit dem Ertragswertverfahren (bewirtschaftete Nutzungen) ermittelt. Dabei wird als Wert der Durchschnitt der zum Ermittlungszeitpunkt im „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ erzielten oder sicher erzielbaren Preise angenommen.
Davon abweichende Wertansätze, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten wie persönliche Umstände entstehen, werden bei einer solchen Durchschnittsbildung jedoch nicht berücksichtigt. Unter dem „gewöhnlichen Geschäftsverkehr“ versteht man daher einen Handel auf einem freien, idealisierten Markt, wobei weder Käufer noch Verkäufer unter Zeitdruck oder sonstigen Zwängen stehen und ausschließlich objektive Maßstäbe zur Geltung kommen. Verkürzt gesagt ist der Verkehrswert ein unabhängiges Werturteil, was eine bestimmte Immobilie zum Zeitpunkt der Verkehrswertermittlung am Markt wert wäre, hätte der Verkäufer ausreichend Zeit einen Verkauf optimal vorzubereiten und keinerlei Verkaufsdruck.
Nur leider ist das wirkliche Leben im wenigsten Falle eine einzige Idealsituation. Gerade im Immobiliensektor gibt es den Bereich der so genannten „Sondersituationen“. Dabei handelt es sich z.B. um Insolvenzmassen, Notverkäufe aus Liquiditätsengpässen von Großinvestoren oder der durch Haushaltslöcher erzwungene rasche Privatisierungen von Immobilienbeständen aus öffentlicher bzw. kommunalen Hand, akut notleidende Finanzierungen (z.B. bei ehemaligen Steuersparmodellen), zähe Erbauseinadersetzungen die nur durch Verkauf bereinigt werden können, etc. Dieser Bereich der Sondersituationen ist der Sektor, in dem sich Immobilien-Handelsfonds wie die Fairvesta Unternehmensgruppe betätigen.
In diesem Bereich der Sondersituationen, in dem sich Immobilien-Handelsfonds wie die der Fairvesta Unternehmensgruppe bewegen, wird der oben erklärte „gewöhnliche Geschäftsverkehr“ von äußeren Faktoren zeitweise außer Kraft gesetzt. Bei Sondersituationen stehen die Verkäufer aus den oben genannten externen oder internen Faktoren unter erheblichem Verkaufsdruck, sie wollen oder sie brauchen kurzfristig erhebliche Barmittelzuflüsse aus einem Immobilienverkauf, und sind im Gegenzuge bereit bei einer sofortigen Zahlung des Erwerbspreises auch erhebliche Preiskonzessionen zu machen. Vergegenwärtigt man sich weiterhin, dass bei solchen Immobilientransaktionen im Bereich Sondersituationen oftmals um Millionensummen geht, ist auch offensichtlich dass die Zahl der Käufer die nicht nur kaufen wollen, sondern auch sofort diese Kaufpreissummen zahlen können, nicht groß ist. Auch im Bereich Sondersituationen ist der Verkehrswert einer Immobile zwar nach wie vor der dem „wahren Wert“ nahe kommendste Betrag, aber der Verkäufer verzichtet hier unter dem Druck der Umstände, ganz Bewusst und in seiner Situation auch rational richtig, auf Wert um schnell an hohe Barmittel zu gelangen. Er tauscht gewissermaßen Wert gegen Zeit, denn er braucht schell einen Wert, und Zeit hat er nicht.
Renditejäger wie die Tübinger fairvesta tauschen dagegen Zeit gegen Wertgewinn, denn dies ist das grundliegende Konzept eines Immobilien-Handelsfonds. Das Geschäftsmodell ist: unter Verkehrswert einkaufen, nach Optimierung der Marktattraktivität (z.B. durch Sanierung, Verbesserung der Mieterstruktur, Beseitigung von Leerständen etc.) mit erheblichen Wertschöpfungsgewinnen weiterverkaufen, dies in relativ kurzen Zeiträumen und in der Zwischenzeit eine attraktive Rendite aus Mieteinnahmen realisieren. Da die fairvesta teilweise weit unter Verkehrswert einkaufen kann, genügt es bereits Verkaufspreise um oder gar ein wenig unter dem Verkehrswert zu realisieren, um daraus überdurchschnittliche Gewinne in relativ kurzen Zeiträumen zu erzielen.
Ein Beispiel zur Illustration dieses Geschäftsmodelles: Innerhalb von 14 Monaten konnte die Tübinger Fairvesta Unternehmensgruppe sechs Mehrfamilienhäuser in der Landeshauptstadt Schwerin durchhandeln und hierbei einen hohen Verkaufsgewinn erzielen. Die Objekte mit Gesamtgestehungskosten von rund sechs Millionen Euro brachten den Fondsgesellschaftern der fairvesta II. und III. Immobilienbeteiligungsgesellschaft mbH Mieteinnahmen von rund 730.000 Euro und zusätzlich einen hohen Wiederverkaufsgewinn. „Insgesamt konnten wir eine Gesamtrendite von knapp 60 Prozent erzielen, was aufgrund der kurzen Laufzeit einer jährliche Rendite von 48 Prozent entspricht“, meint Otmar Knoll, Leiter Immobilien An- und Verkauf der Tübinger Fairvesta - Unternehmensgruppe.
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